漏水、爆粪渠、墙体开裂...金融城老破小，有希望迎来改造吗？
漏水、爆粪渠、墙体开裂、停车位紧张、物管不作为···
岁月侵蚀之下，几乎你能想到的所有老旧小区面临的病症，在员村新村都能找到。
｜员村新村
这里是广州国际金融城西区，往西是珠江新城，往北是天河公园，隔江望去，还有璀璨的琶洲。
本该是永不落幕的城市中心，却有众多失养失修失管的老旧小区，与密密麻麻的村屋融为一体，成为了一道刺目的伤疤。
｜员村航拍图
员村新村，最早建成于上世纪七、八十年代，是板块之中最残旧的一批楼之一。
这个小区的房屋权属比较复杂，包括商品房、房改房、经济适用房等，大致上可以分为两部分：
靠近马路一侧，为5层高的“黄皮”建筑，基本上都是公租房，底层为商铺，上层可以住人，没有独立洗手间；
靠内的，为贴了蓝白瓷片的6层建筑，大多为商品房。
｜员村新村
上了年纪的员村新村，存在的“病症”不少。
其一，建筑老化，漏水、墙体开裂现象频发。
四十多年的楼龄，即使在表皮刷上新漆、贴上瓷砖，内底的腐朽还是没有改变。
老旧的水管管道，不仅供水困难，整栋楼也普遍存在漏水现象。
而有的业主，似乎已经对漏水问题见怪不怪了：“爆粪渠都有啦。”
2018年，曾有新闻报道过员村新村的房屋开裂问题，裂缝最长的约有一米，宽也有两、三厘米不等。
虽然一定程度上受地铁施工影响，但也与本身楼房的根基及质量有关。
｜来源：信息时报
其二，停车困难，一位难求。
由于建成年代较早，员村新村预留的车位并不多，只有300个固定的地面停车位，人车不分流。
汽车保有量激增的今天，住户、租户的停车需求远远得不到满足。
那么，这些“溢出”的需求要怎么解决？
如果不想被贴牌拖车，可以停到旁边的都市广场里。
｜地面停车一位难求
｜都市广场与员村新村
其三，物管“形同虚设”。
据了解，员村新村的管理费为0.5元/m²/月，是足够低廉，但相对应的，物业管理服务比较有限。
其实，从小区现状来看，绿化打理，道路清洁，垃圾清运等比较基础的工作，还是做得不错的。
但是，半封闭式的小区，出入人员比较复杂，门禁形同虚设。
最直观的，是楼道内的“牛皮癣”，盖了一层又一层。
｜楼道“牛皮癣”
而加装电梯、管道维修等这种工程量大的项目，就更不用提了。
“多次投诉都没有结果”，提起物业，一位备受房屋漏水困扰的业主非常无奈。
而因为沒有房屋管理基金，投诉到居委也只能帮忙协调。
｜员村新村现状
其四，电梯加装难。
虽然说，员村新村最高也只有6层，但和建筑一起衰老的，还有楼里的业主们。
狭窄陡峭的楼梯，对于上了年纪，腿脚不便的住户而言，爬起来吃力不说，还有扭伤摔倒的风险。
近几年，老旧小区加装电梯的例子不少，在员村新村却没有动静。
有业主表示，很难。
一方面，受房屋结构限制；另一方面，手续繁琐，费用高，不一定能征得所有业主同意。
｜狭窄陡峭的楼梯
不仅如此，内部房屋设计也很不合理。
每一层楼分为三户，左边一户，为二房一厅，60m²左右；
右边为两间面积约40m²的一房一厅，厅和房的面积大概都在12m²左右，厨房和厕所非常小。
其中一户的户型不独立，要用厨房和厕所，还得经过公用走廊。
｜户型图，来源贝壳
｜房屋现状
提及居住体验，一位业主大倒苦水：“四十多年楼龄，房屋质量差，都是混合结构，漏水严重，且不能加装电梯，物业管理也不理，每户住得都好辛苦，不舒服。”
近几年，广州国际金融城建设不断提速。
借着这股东风，不少老破小的价值得到重塑，甚至是可以说，是腾飞。
｜广州金融城规划范围示意
｜广州国际金融城功能布局
那么员村新村呢？既然不宜居，可否趁着规划的利好，置换出来呢？
从最新的二手报价情况来看，员村新村挂牌价基本在4万/平以上。
员村新村二手报价情况 数据来源：贝壳 | ||
| 户型 | 挂牌套数 | 业主挂牌价 |
| 1室1厅 | 5 | 4.17-6.21 |
| 2室1厅 | 4 | 4.88-5.44 |
| 3室1厅 | 1 | 4.86 |
不过，成交情况并不理想，2017年以来，整个小区仅成交了9套房源，大多均价在2万多，3万出头。
最近一次成交是在今年5月份，一套1室1厅的房子，成交总价125万，单价39771元/平。
随着业主心理预期的提高，金融城二手价格不少都上涨了，问题是，像员村新村这样的老房子，有没有人愿意接手？
金融城西区部分在售二手报价情况 数据来源：贝壳 | ||
| 小区 | 最早建成年代 | 挂牌价 |
| 美林海岸花园 | 2002年 | 8.2-12.3万/平 |
| 天荟公馆 | 2016年 | 10.0-10.6万/平 |
| 都市兰亭花园 | 2002年 | 7.9-8.5万/平 |
| 东璟花园 | 2004年 | 6.1-8.1万/平 |
| 兰亭上东 | 2006年 | 5.5-10.0万/平 |
| 旭日雅苑 | 2000年 | 6.4-9.2万/平 |
| 侨颖苑 | 1998年 | 5.1-6.8万 |
| 塞拉维 | 2002年 | 6.2-9.1万/平 |
| 华颖轩 | 2004年 | 6.2-8.4万/平 |
| 百合苑 | 1996年 | A区：4.5-5.5万/平 B区：4.5-5.3万/平 |
| 昌乐园 | 1982年 | 4.6-5.7万/平 |
| 福金莲花园 | 1999年 | 4.2-6万/平 |
| 华颖花园 | 1970年 | 4.1-5.8万/平 |
| 白马花园 | 1992年 | 3.8万/平 |
| 怡景新村 | 1997年 | 4.5万/平 |
| 员村二横路11号大院 | 1992年 | 4.5-8.3万/平 |
即便成交，手头不过多了一两百万，在动辄10万+的天河，帮助有限。
业主们的处境很尴尬，既舍不这么好的地段，又饱受小区日益破败的困扰。
寄希望的，只有片区的改造。
根据广州市最新的城市更新方案，员村属于三年计划中的旧村改造项目，改造已是箭在弦上。
但是，员村新村属于老旧小区，并不在旧村改造范围之内。
今年4月，正式获得审批通过的《广州市老旧小区改造工作实施方案》，明确将重点改造2000年底前建成的老旧小区。
👉老城二手房最大变局登场，广州将改造484个老旧小区
在最近发布的天河区十四五规划中提到，将全力推进16个旧村改造项目、30个旧厂改造项目以及41个老旧小区微改造项目建设。
老旧小区微改造，将与既有住宅加装电梯、背街小巷整治、街区品质化及环境艺术景观提升等工作有机结合，补齐配套短板，改善人居环境。
日前，员村新村居民也收到了由住建下发的《老旧小区改造意向摸查表》。
从内容来看，员村新村的改造，更多倾向于“微改造”，提高物管费用，引入专业的物业，而不是拆掉重来。
｜员村新村改造意向摸查表
关于员村新村的改造，我们也发起了讨论，收到的反馈也不少：
“我在员村新村从建好就住了，住了四十多年，最知房屋的质量，微改根本没作用。”
“如果不全部拆迁重建，徒有外表翻新，也只是劳民伤财，问题照旧!”
“这份方案基本都没提到大拆大建，只是门面功夫？”
“物业维护，指标不治本。”
“有产权的小区，肯定不像城中村那么好做。”
···
其实，改造意愿调查表，天河很多小区都收到过，包括同乐花园、天河南雅苑、体育西小区等。
但是，不少居民认为，员村新村的问题比其他许多老旧小区要严重，如果仅依靠微改造，是不能彻底解决的。
｜员村新村旁的东璟花园
当然，员村新村会否改造、以何种形式改造，现在还不能确定。
值得一提的是，金融城西区的基础数据已经在5月底已经完成招标，要求21天出成果。
这说明，除了旧村改造部分外，西区已经有一定的规划成果了，只是公布时间问题。
｜来源：中国政府采购网
片区内的老破小，已经翘首以盼了。
｜金融城西区二手分布示意图
———旧改秘密，偷偷说给你听————
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